Du vermietest deine Wohnung, dein Zimmer oder dein Ferienhaus über Airbnb, Booking.com oder ähnliche Plattformen. Das klingt unkompliziert – aber ab einem gewissen Umfang entstehen steuerliche Pflichten, die viele unterschätzen. Dieser Ratgeber klärt, was 2026 für Kurzzeitvermieter gilt.
Ist Airbnb-Vermietung ein Gewerbe? Die steuerliche Einordnung
Nicht jede Airbnb-Vermietung ist automatisch gewerblich. Die steuerliche Einordnung hängt von mehreren Faktoren ab:
| Faktor | Tendenz |
|---|---|
| Gelegentlich (1–2 Monate/Jahr) | Einkünfte aus Vermietung (§21 EStG) |
| Regelmäßig, gewinnorientiert, hotelählich | Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§15 EStG) |
| Zimmervermietung mit Zusatzleistungen (Frühstück, Reinigung) | Tendenz: Gewerblich |
| Reine Wohnraumvermietung ohne Nebenleistungen | Tendenz: Nicht gewerblich |
Faustregel: Je mehr du deinen Gästen an Nebenleistungen bietest (Reinigung, Handtücher, Frühstück, Concierge-Service), desto eher gilt die Vermietung als gewerblich. Das Finanzamt prüft den Einzelfall.
Auch Plattformen melden Daten an das Finanzamt
Wann brauchst du als Airbnb-Host Rechnungen?
Für Privatgäste: Es besteht grundsätzlich keine Rechnungspflicht. Airbnb stellt eigene Buchungsbestätigungen aus.
Für Geschäftsreisende / Firmengäste: Wenn ein Unternehmen bucht und eine Rechnung auf die Firma wünscht, bist du als Unternehmer verpflichtet, eine auszustellen. Das passiert häufiger als gedacht bei Business-Travel-Buchungen.
Für längerfristige Vermietung an Unternehmen: Wenn du Wohnraum direkt an ein Unternehmen (für Mitarbeiterwohnungen o. ä.) vermietest, gelten B2B-Rechnungsregeln.
Umsatzsteuer bei Kurzzeitvermietung: 7 % oder 19 %?
Das hängt von der Mietdauer ab:
| Mietdauer | Steuersatz |
|---|---|
| Kurzfristige Beherbergung (bis 6 Monate) | 7 % (§12 Abs. 2 Nr. 11 UStG) |
| Langfristige Vermietung (über 6 Monate) | steuerfrei (§4 Nr. 12a UStG) |
| Gewerbliche Vermietung mit Nebenleistungen | 19 % (wenn Nebenleistungen überwiegen) |
Airbnb-Standard: Typische Kurzzeitvermietungen (Nächte, Wochen) unterliegen dem ermäßigten Steuersatz von 7 % – sofern du kein Kleinunternehmer bist und die Grenze überschreitest.
Kleinunternehmerregelung und Ferienwohnung: Passt das zusammen?
Ja – wenn dein Gesamtumsatz aus der Vermietung unter 22.000 €/Jahr (Vorjahr) bleibt, kannst du die Kleinunternehmerregelung nutzen:
- Keine Umsatzsteuer auf deinen Rechnungen
- Pflichttext: „Kein Umsatzsteuerausweis gemäß § 19 UStG”
- Kein Vorsteuerabzug (z. B. auf Renovierungskosten)
Achtung: Der Gesamtumsatz inkl. aller Einnahmen (auch andere Einkommensquellen als Selbstständiger) wird zusammengerechnet.
Pflichtangaben auf der Beherbergungsrechnung
Wenn du Rechnungen für Firmengäste ausstellst, müssen diese alle Pflichtangaben enthalten:
- Dein vollständiger Name und Adresse
- Name und Adresse des Gastes / Unternehmens
- Steuernummer
- Rechnungsnummer
- Datum und Leistungszeitraum (Ein- und Auschecktag)
- Leistungsbeschreibung: „Beherbergung [Objekt], [Datum Anreise] – [Datum Abreise]”
- Betrag netto, Steuersatz 7 %, MwSt.-Betrag, Brutto
E-Rechnungspflicht bei Airbnb: Betrifft sie private Vermieter?
Für Privatgäste (B2C): Nein, keine E-Rechnungspflicht, weder jetzt noch ab 2027/2028.
Für Firmengäste / B2B-Buchungen: Wenn du ein Unternehmen bist und an andere Unternehmen vermietest (z. B. Monteurunterkünfte, Firmenwohnungen): Ab 2027/2028 gilt die B2B-E-Rechnungspflicht.
Empfangspflicht: Als Unternehmer (auch Kleinvermieter mit Gewerbe) musst du seit 2025 E-Rechnungen von Lieferanten empfangen können.
Vorteile
- Kurzzeitvermietung mit 7% ist günstiger für Gäste und wirtschaftlich attraktiv
- Kleinunternehmerregelung macht Buchhaltung erheblich einfacher
- Plattformen wie Airbnb übernehmen einige administrative Aufgaben
Nachteile
- DAC7-Meldepflicht: Finanzamt weiß, was du verdienst
- Gewerblich-Einordnung bei hohem Nebenleistungsumfang möglich
- Überschreiten der Kleinunternehmergrenze führt zur Umsatzsteuerpflicht
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FAQ: Airbnb & Kurzzeitvermietung
Muss ich für Airbnb-Einnahmen eine Steuererklärung abgeben?
Muss ich ein Gewerbe anmelden, um meine Wohnung auf Airbnb zu vermieten?
Was passiert, wenn ich die Umsatzsteuer auf Airbnb-Einnahmen nicht abgeführt habe?
Brauche ich eine Genehmigung für Kurzzeitvermietung in meiner Stadt?
Fazit: Klare Regeln schützen vor Überraschungen
Kurzzeitvermietung ist ein attraktives Nebeneinkommen – aber nicht ohne steuerliche Pflichten. Wer frühzeitig seinen Status klärt, die Buchführung ordentlich führt und auf Anfrage korrekte Rechnungen ausstellt, ist auf der sicheren Seite.
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